Requisitos para iniciar un proyecto inmobiliario en Ecuador:

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  • Título: Requisitos para iniciar un proyecto inmobiliario en Ecuador

    Según la Resolución no. SC.DSC.G.13.014 publicada en el Registro Oficial 146 del 18 de diciembre del 2013. La Superintendencia de Compañías exige como requisitos indispensables para empresas cuyo objeto social contemple la actividad inmobiliaria en todas sus fases (promoción, construcción, comercialización, entre otras):
    • Construir dentro de los plazos establecidos los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados.
    • Suscribir a través de su representante las escrituras públicas de promesa de compra venta con los prominentes compradores.
    • Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa definitiva.
    • Ser propietaria del terreno en el cual desarrollará el proyecto.
    • Obtener las ordenanzas respectivas.
    • Contar con el presupuesto económico.
    Base Legal
    SUPERINTENDENCIA DE COMPAÑIAS

    SC.DSC.G.13.014
    Ab. Suad Manssur Villagrán SUPERINTENDENTA DE COMPAÑÍAS

    Considerando:

    Que la Constitución de la República reconoce, en su artículo 30, que las personas tienen derecho a un hábitat seguro y saludable, y a una vivienda adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica.

    Que el artículo 66 de la indicada Norma Suprema garantiza a las personas el derecho a la propiedad en todas sus formas, con función y responsabilidad social y ambiental.

    Que según el artículo 213 ibídem las superintendencias son organismos técnicos de vigilancia, auditoría, intervención y control de las actividades económicas, sociales y ambientales, y de los servicios que prestan las entidades públicas y privadas, con el propósito de que estas actividades y servicios se sujeten al ordenamiento jurídico y atiendan al interés general, disponiendo que actúen de oficio o por requerimiento ciudadano.

    Que el artículo 226 de la Constitución de la República determina que las instituciones del Estado, sus organismos, dependencias, las servidoras o servidores públicos y las personas que actúen en virtud de una potestad estatal tendrán el deber de coordinar acciones para hacer efectivo el goce y ejercicio de los derechos reconocidos en la Constitución.

    Que la Codificación de la Ley de Compañías, en su artículo 430, establece que la Superintendencia de Compañías es el organismo técnico y con autonomía administrativa, económica y financiera, que vigila y controla la organización, actividades, funcionamiento, disolución y liquidación de las compañías y otras entidades, en las circunstancias y condiciones establecidas por la ley.

    Que el artículo 431 de la misma Ley dispone que la Superintendencia de Compañías ejercerá la vigilancia y control: a) De las compañías nacionales anónimas, en comandita por acciones y de economía mixta en general; b) De las empresas extranjeras que ejerzan sus actividades en el Ecuador, cualquiera que fuere su especie; c) De las compañías de responsabilidad limitada; y, d) De las bolsas de valores y demás entes, en los términos de la Ley de Mercado de Valores.

    Que de conformidad con el artículo 432 de la referida Ley, la vigilancia y control total que la Superintendencia de Compañías ejerce respecto de las compañías señaladas en el artículo 431, comprende los aspectos jurídicos, societarios, económicos, financieros y contables.

    Que la Ley indicada dispone en su artículo 354, numeral 4, que la Superintendencia de Compañías podrá intervenir una compañía sujeta a su control y vigilancia, y designar uno o más interventores, en caso de que ésta hubiere recurrido a cualquier forma de invitación pública para obtener dinero de terceros en base de planes, sorteos, promesas u ofertas generales de venta, entrega o construcción de bienes muebles o inmuebles y no hubiere constituido garantías suficientes para respaldar el dinero recibidos, y tal situación implicare graves riesgos para terceros.

    Que el artículo 446 de la Codificación de la Ley de Compañías dispone que si del informe o informes del Departamento de Inspección y Análisis aparecieren hechos que pudieren ser punibles, el Superintendente de Compañías los pondrá en conocimiento del Ministro Fiscal del respectivo distrito, para los fines indicados en el artículo 21 del Código de Procedimiento Penal.

    Que a fin de que la Superintendencia de Compañías ejerza un adecuado control de las compañías dedicadas a la construcción de viviendas y otras edificaciones y promoción inmobiliaria, es necesario reglamentar las actividades que realizan tales compañías, cuando para el desarrollo y ejecución de proyectos inmobiliarios, reciban dinero de clientes en forma anticipada a la entrega de los inmuebles.

    Que de acuerdo a lo prescrito en el artículo 112 de la Ley de Mercado de Valores, los negocios fiduciarios son actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos para que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del constituyente o de un tercero. Si hay transferencia de la propiedad de los bienes el fideicomiso se denominará mercantil, particular que no se presenta en los encargos fiduciarios, también instrumentados con apoyo en las normas relativas al mandato, en los que sólo existe la mera entrega de los bienes.

    Que el artículo 114 ibídem, dispone: “Cuando por un encargo fiduciario se hayan entregado bienes al fiduciario, éste se obliga a mantenerlos separados de sus bienes propios así como de los fideicomisos mercantiles o de los encargos fiduciarios que mantenga por su actividad, aplicando los criterios relativos a la tenencia y administración diligente de bienes de terceros.” Que según lo dispuesto en el artículo 433 de la referida Ley, la Superintendente de Compañías expedirá las regulaciones, reglamentos y resoluciones que considere necesarios para el buen gobierno, vigilancia y control de las compañías mencionadas en el artículo 431 de dicha Ley y resolverá los casos de duda que se suscitaren en la práctica; y,

    En ejercicio de sus atribuciones constitucionales y legales, resuelve expedir el:

    Reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad inmobiliaria

    Artículo Primero: Ámbito de aplicación.- Las disposiciones del presente reglamento serán de cumplimiento obligatorio para las compañías cuyo objeto social contemple la actividad inmobiliaria en cualesquiera de sus fases, esto es, la promoción, construcción, comercialización u otras; y que para el desarrollo y ejecución de los proyectos inmobiliarios que ofrecen al público reciban dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las viviendas y edificaciones. No se entenderá por proyecto inmobiliario la construcción aislada de una unidad habitacional por cuenta del propietario del terreno sobre el que se erigirá la edificación.

    Artículo Segundo: Obligaciones.- Las compañías que realicen actividad inmobiliaria, en los términos referidos en el artículo primero de este Reglamento, deberán cumplir todas y cada una de las siguientes obligaciones:

    2.1.- En forma previa a la ejecución de cada proyecto inmobiliario:

    a) Ser propietaria del terreno en el cual se desarrollará el proyecto o titular de derechos fiduciario en el fideicomiso que sea propietario del terreno, lo que se acreditará con el testimonio de la escritura pública contentiva del título traslaticio de dominio y el certificado correspondiente del Registro de la Propiedad.

    b) Obtener, en caso de que así lo estableciere la ley u ordenanza respectiva, la autorización previa a la ejecución de cada proyecto del organismo u organismos públicos competentes en materias de autorización, regulación y control del uso de suelo y construcciones.

    c) Contar con el presupuesto económico para cada proyecto, que incluirá los ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes; y, los costos y gastos que genere el proyecto inmobiliario. Las fuentes de ingresos podrán provenir de inversiones de la propia compañía, préstamos o créditos, y del valor negociado en las promesas de compraventa de las unidades inmobiliarias; en todos estos casos los valores y fuentes deberán constar debidamente detallados. Cuando el financiamiento provenga de las instituciones del sistema financiero o de terceros, deberán además desglosarse por acreedor, los montos, costos y plazos para el pago de las respectivas obligaciones.

    El presupuesto deberá contemplar la proyección financiera, debidamente cuantificada, y determinar el tiempo estimado para la ejecución del proyecto, el precio de venta de cada unidad habitacional, los parámetros para la consecución del punto de equilibrio y el nivel de rentabilidad; además, deberá contarse con el estudio de factibilidad que evidencie la viabilidad técnica, financiera y económica del proyecto inmobiliario.

    d) Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios aprobados y autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y construcciones, de conformidad con los contratos de promesa de compraventa celebrados con los promitentes compradores de los inmuebles.

    e) Suscribir a través de su representante o representantes legales y en calidad de promitente vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los promitentes compradores de las unidades inmobiliarias, siempre que cuente con las autorizaciones de los organismos competentes en materia de construcciones. En las promesas de compraventa se deberá señalar la ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de pago; el plazo para la entrega del bien, una vez terminado, con el correspondiente certificado de habitabilidad; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva.

    f) Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa definitiva de transferencia de dominio a favor de los promitentes compradores, de los bienes inmuebles que fueron prometidos en venta.

    2.2.- En todo momento, las compañías que realicen actividad inmobiliaria, deberán:

    a) Atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de Compañías, a través de sus delegados debidamente acreditados, así como de los organismos públicos que tienen competencias legales en materia de vivienda.

    b) Cumplir las disposiciones de la Superintendencia de Compañías, encaminadas a corregir situaciones que pudieren causar perjuicios a los clientes de la compañía, dentro de los términos o plazos que el organismo de control establezca.

    2.3.- Las compañías que realicen actividad inmobiliaria a través de un fideicomiso mercantil en el que ostenten la calidad de constituyentes o constituyentes adherentes o beneficiarios deberán, además, cumplir con las regulaciones dictadas por el Consejo Nacional de Valores.

    Artículo Tercero.- Las compañías obligadas a aplicar el presente reglamento, que para el desarrollo proyectos inmobiliarios requieran de recursos dinerarios provenientes de promesas de compraventa de las unidades inmobiliarias de tales proyectos, deberán constituir de forma previa a su celebración un encargo fiduciario para que una administradora de fondos y fideicomisos administre dichos recursos. Los promitentes compradores entregarán el precio del bien directamente a la administradora de fondos y fideicomisos, como constituyentes adherentes.

    El contrato de encargo fiduciario se regirá por lo dispuesto en la Ley de Mercado de Valores y normas complementarias.

    Los dineros administrados por una administradora de fondos y fideicomisos se entregarán a su constituyente o fideicomitente, únicamente cuando se haya verificado el punto equilibrio para la construcción del proyecto respectivo; de no verificarse el punto de equilibrio, la administradora de fondos y fideicomisos procederá a restituir los dineros entregados por cada uno de los constituyentes adherentes.

    Artículo Cuarto.- Las compañías que realicen actividad inmobiliaria, en los términos del presente Reglamento, deben abstenerse de realizar lo siguiente:

    a) Ofrecer al público la realización de proyectos en terrenos que no sean de su propiedad, o en terrenos que sean de propiedad de fideicomisos respecto de los cuales no sea titular de derechos fiduciarios.

    b) Invitar al público a participar en proyectos inmobiliarios que no cuenten con las autorizaciones previas del organismo u organismos públicos competentes en materias de autorización, regulación y control del uso de suelo y construcciones, o proyectos que no tengan el presupuesto económico que evidencie legal y financieramente su viabilidad.

    c) Recibir dinero del público para la ejecución y desarrollo de los respectivos proyectos inmobiliarios, sin contar con las autorizaciones de los organismos competentes en la materia.

    d) Suscribir contratos de reserva o promesa de compraventa por instrumento privado.

    e) Suscribir promesas de compraventa respecto de bienes que han sido prometidos en venta a otros promitentes compradores.

    f) Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto inmobiliario, a otros proyectos inmobiliarios que desarrolle la compañía, así como desviarlos a fines distintos al objeto específico para el cual fueron entregados.

    Artículo Quinto: Contratos.- Los contratos que las compañías sometidas a este reglamento utilicen para vender los bienes inmuebles que comercialicen al público, deberán observar las disposiciones que sobre la materia constan en la Ley Orgánica de Defensa del Consumidor, en la Ley Orgánica de la Defensoría del Pueblo, y las normas contenidas en el Constitución de la República.

    Artículo Sexto.- Acciones.- En caso de que en los contratos de promesas de compraventa y de compraventa definitivas se estipularen cláusulas discriminatorias e inequitativas entre las partes, aun cuando se reputan no escritas, podrá denunciarse tal hecho a la Defensoría del Pueblo, sin perjuicio de las denuncias que se presentaren ante la Superintendencia de Compañías, y de las acciones judiciales que puedan deducir los promitentes compradores.

    Artículo Séptimo: Intervención.- De oficio o a petición de parte, la Superintendencia de Compañías realizará inspecciones para verificar que las compañías, en forma previa a la construcción y comercialización de sus proyectos inmobiliarios, han cumplido con lo dispuesto en la normativa vigente.

    Si de los informes de inspección se generaren observaciones, la Superintendencia de Compañías notificará al representante legal de la compañía concediéndole un término de cinco días, contados a partir de la notificación con el oficio correspondiente, para que efectúe los descargos de los que se crea asistido. Vencido el término, el Superintendente de Compañías o su delegado evaluará los descargos presentados y resolverá si la compañía se encuentra incursa en uno o más de las causales de intervención previstas en el artículo 354 de la Ley de Compañías y, si fuere del caso, procederá a declarar el estado de intervención de la compañía, designando un interventor.

    El interventor designado por la Superintendencia de Compañías emitirá un informe de la situación general de la compañía, en el término de quince días contados a partir de su posesión.

    Artículo Octavo: Disolución y liquidación.- Si las exigencias de la Superintendencia de Compañías para que la compañía aplique correctivos que permitan superar una situación general negativa que comporte riesgo para sus clientes, no son acatadas dentro de los términos o plazos que el organismo de control conceda para tal efecto, la compañía podrá ser declarada disuelta, en la forma contemplada en los artículos 361 y siguientes de la Ley de Compañías.

    Artículo Noveno.- Facultad interpretativa.- Los casos de duda que surgieren en la aplicación del presente reglamento, o que no estuvieren previstos en sus disposiciones, serán resueltos por el Superintendente de Compañías.

    Artículo Décimo: Vigencia.- El presente reglamento entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial.-

    COMUNÍQUESE Y PUBLÍQUESE EN EL REGISTRO OFICIAL.- Dictada en la ciudad de Guayaquil, a los dos días del mes de diciembre del año dos mil trece.

    f.) Ab. Suad Manssur Villagrán, Superintendenta de Compañías.
    CERTIFICO.- Es fiel copia del original.- Quito, diciembre 4 de 2013.
    f.) Ab. Felipe Oleas Sandoval, Secretario General de la Intendencia de Compañías de Quito. R. O. No. 146 de 18 de diciembre de 2013


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